在房地产行业深度调整的大背景下，又一家知名房企作出了重大战略决策。6月16日晚间，中交地产发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司，此次交易价格仅为1元。
根据公告，中交地产此次转让的资产涵盖51家公司股权及对应债权债务，总资产账面价值434.7亿元，负债高达473.9亿元，净资产约为-39亿元。经评估后，标的资产净值为-29.76亿元，但仍以1元的“象征性价格”成交。
1元剥离负资产后“由重转轻”
截至2024年末，该公司总资产为1076.98亿元，较上年末降低12.63%，而归母净资产为-35.79亿元。由此可见，尽管经过评估增值，但其房地产开发业务仍然处于严重的资不抵债状态。
根据公告，中交地产此次转让的标的资产净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。
具体来看，拟置出资产中，包括51家涉及房地产开发业务的公司全部股权，对应房地产开发项目117个，其中拟建项目14个、在建项目26个，在建及待建的土地储备面积达到771万平方米。
从存货情况看，涉及开发成本453.11亿元，开发产品货值366.13亿元。2024年度标的资产存货跌价准备增长幅度大，主要系受整体市场情况影响，销售价格及销售速度不达预期。同时，转让资产的债权约334.24亿元，相关债务规模达到469.51亿元。
如此庞大的资产和债务规模，最终以1元的价格进行转让?业内人士指出，这种1元交易的情况在资不抵债企业的股权交易中并不罕见，通常是一种象征性价格。
中交地产在公告中明确表示，此次交易的目的是剥离房地产业务，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营(包括商业管理及自持物业租赁)等轻资产业务，实现战略转型及高质量发展。
“房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将‘由重转轻’。”中交地产表示，预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降，但其资本结构和盈利情况将得到有效改善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，有利于保护上市公司全体股东利益。
1元交易背后的考量
此次1元转让资产的交易，实际上是中交地产为了剥离房地产业务，实现战略转型而采取的重要举措。
中交地产，作为中国交通建设集团有限公司旗下的重要地产公司，曾经在房地产市场上风光无限，在千亿规模的目标下，前些年一度快速扩张。中交集团通过整合旗下多家房地产开发企业，于2018年形成了“中交集团—中交房地产集团—中交地产”的三级控制体系，中交地产作为集团的“嫡系”，在资源方面得到了支持。
然而，近年来，随着房地产市场的持续下行，中交地产也面临着巨大的经营压力。随着楼市进入调整期，房地产市场整体需求低迷，融资难度增加，行业竞争愈发激烈。中交地产的快速扩张模式难以为继，其高负债、高杠杆的经营模式使得公司在市场下行周期中面临着巨大的资金压力和经营风险。
从财务数据来看，自2023年以来，中交地产持续处于亏损状态。1月21日，中交地产发布公告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润为-53亿元，而上一年同期为-16.77亿元;扣除非经常性损益后的净利润更是低至-54亿元，上年同期为17.19亿元。
公司的归母净利润已经从2018年高峰时期的8.1亿元连续下降6年，最近两年更是深陷亏损泥潭，亏损额近70亿元。
2024年末，公司经审计的归母净资产为-357892.89万元，资产负债率高达89.75%，合并口径融资余额合计为576.44亿元，面临较大的偿债压力。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》，公司因最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，最终于2025年4月16日被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。
轻资产赛道能否成功?
从交易完成后的主要财务指标变化来看，中交地产总资产将从1076.98亿元降至约20.36亿元，减少98.11%。负债总额从966.59亿元降至约8.18亿元，减少99.15%。资产负债率将由89.75%降至40.17%。营业收入从183.02亿元降至10.97亿元，减少94.01%。
这些数据表明，通过剥离房地产开发业务，中交地产的资产结构将得到优化，偿债压力将大幅减轻，盈利能力有望得到提升。
同时，这也意味着，公司将失去房地产开发业务这一传统的核心业务和收入来源，业务规模和盈利能力将受到极大的冲击，需要在短时间内重新构建业务体系和盈利模式。
事实上，中交地产在此次剥离房地产开发业务之前，就已经开始了一系列的战略调整。
2024年12月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，这一举措被视为公司向轻资产运营模式转型的重要一步。
在此次公告中，中交地产也明确表示，“未来上市公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营等稳定性强，有利于上市公司增强盈利能力的轻资产业务，实现战略转型及高质量发展。”
然而，从长期来看，中交地产向轻资产运营模式转型并非一蹴而就，还面临着诸多挑战。虽然物业服务和资产管理与运营等轻资产业务具有稳定性强的特点，但市场竞争也异常激烈。中交地产需要在品牌建设、服务质量提升、业务拓展等方面下足功夫，才能在新的领域中立足并取得发展。此外，如何有效整合资源，实现协同效应，也是中交地产需要解决的问题。
中交地产的“断腕”之举，为整个房地产行业提供了一定的借鉴意义。既可以剥离盈利不佳规模萎缩的资产板块，还可以更加聚焦具有竞争优势或发展潜力的领域。若轻资产转型成功，新业务后续仍需加大规模。
本次交易过后，上市公司中交地产账面上，仍保有9.97亿元的货币资金，这些资金能继续为中交地产的转型提供保障。
记者:刘瑾阳编辑:杨子梦校对:刘恬
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